どうも 大家です。私はサラリーマンをしながら不動産投資をしています。
投資手法は、一棟アパート・マンション、戸建てを中心に築古、高利回り物件の運用を得意としています。
自分でも極力リフォームを行って、不動産投資について日々勉強をしています。
不動産投資の目的はお金を稼ぐことですが、どういう仕組みになっているのでしょうか？
ここではその方法について分かりやすく解説していますので、みなさんが不動産投資に興味を持つきっかけになればとてもうれしいです^^
Contents
サラリーマンが不動産投資をする場合は、銀行からお金を借りて始めよう。
まずサラリーマンである以上、はじめは不動産を買う大金なんて誰も持っていません。
じゃあどうやって不動産を購入すればいいの？
その答えは、不動産投資は銀行から融資を受けることで購入することができます。
この方法は、不動産投資においてごく一般的な手法です。
投資と言われるものに銀行がお金を貸してくれる唯一のものがこの不動産投資です。
不動産投資は投資とは言いながら、事業としてしっかり運営すれば、安定した運営ができることを銀行も認めているということですね♪
ここで、これまでのサラリーマン給与で溜めた貯金があれば、さらに安定した不動産運営ができます。
不動産が購入できることが分かれば、次は収益について学んでいきましょう。
家賃収入のインカムゲイン、売却収入のキャピタルゲインについて
不動産の収益の柱は大きく分けて二つです。
1つ目は家賃収入で稼ぐもので不動産投資用語でインカムゲインと言います。
2つ目は不動産の売却益で稼ぐもので不動産投資用語でキャピタルゲインと言います。
不動産投資で稼ぐ方法はこの2つだけですので非常に分かりやすいですよね。
インカムゲインがプラスでも最終的にキャピタルゲインでマイナスを出してしまい、合わせてマイナスになってしまえば、その不動産投資では失敗ということになります。
どういうことかというと、
例えばアパートを購入して5年間で合計500万円の収入があったとします。
しかし売却時に安くしか売れずに700万の売却損を出したとします。すると合計で200万円のマイナスになってしまい、この5年の不動産投資は失敗したと言えます。
ですので不動産を購入する場合は、将来の売却についても考えておく必要があります。
私のおすすめはインカムゲインで稼ぐ不動産投資で、主に一棟アパート・マンション投資、戸建て投資になります。
実際にどちらの不動産も持って実践していますが、毎月着実に資産が増えていくのが分かるので、毎月の家賃振り込みがとても楽しみです^^
・一棟アパート・マンション投資
・中古区分マンション投資
・中古戸建て投資
インカムゲイン（家賃収入）の仕組みについてもっと詳しく解説！
不動産を賃貸に出して、入居者がいる場合は毎月家賃収入がもらえます。
そして物件の賃貸管理については通常、管理会社に任せることになります。サラリーマンの場合、これは必須になります。
管理会社には管理費を払うことになり、他にも共用部の清掃費用や電気代は大家さんの負担になります。
また不動産自体も融資で購入している為、毎月銀行への返済が発生します。
インカムゲインを実際の例に例えて解説していきます。
(例)アパート6部屋 家賃50,000円 × 6部屋、融資で購入していて銀行返済は月々150,000円とします。
①家賃＝300,000円（収入）
②返済＝150,000円（返済）
③管理費=15,000円（経費）…家賃収入×5％を管理会社へ支払います
④その他経費=15,000（経費）…清掃費用、共用部電気代、町内会費など
インカムゲインは①300,000 - ②150,000 - ③15,000 - ④15,000＝120,000となります。
このようにインカムゲインは毎月安定した収入を得ることができるので、サラリーマンにとってはその収入はとても嬉しいものです。
この期間何かをしていたかというと、基本的には何もしていません。
何をしなくても、このように毎月安定した収入を生んでくれるのが家賃収入による不動産投資の大きな魅力です。
キャピタルゲイン（売却収入）の仕組みについてもっと詳しく解説！
不動産を何年か持ち続けると、さまざまな理由で売却を考えることがあります。
キャピタルゲイン（売却収入）を実際の例に例えて解説していきます。
(例)アパート6部屋 購入時30,000,000円とします。
〇融資条件 銀行融資は30,000,000円で期間20年、金利２％、元利均等で借りていたとします。
〇5年後の融資残債 銀行の融資残債は30,000,000円から約23,500,000円に減っています。
〇売却価格 28,000,000円で売りに出し、売却が決定しました。
〇キャピタルゲインは売却価格28,000,000 - 残債23,500,000 = 4,500,000円となります
このようにキャピタルゲインは一度に大きな収入を生むことができ、これも不動産投資の大きな魅力です。
また購入時に不動産を安く購入できていた場合は、売却額が購入額を上回ることも少なくありません。
仮に先ほどの不動産の売却価格が35,000,000円だった場合は
売却価格35,000,000 - 残債23,500,000 = キャピタルゲイン11,500,000円となります。
5年で売却益が11,500,000円ってやばくないですか！！夢がどんどん膨らみます^^
不動産の購入価格がいかに大事かということも言えますね！
賃貸管理をアウトソーシングできるのが、不動産投資の魅力
そもそもサラリーマンをしながら不動産の事業なんてできるの？
って疑問があります。
先ほど賃貸の管理は管理会社にお願いすると言いましたが、他にもやることがいくつかあります。
入居者から突然、トイレの水漏れが起きているので何とかしてほしいと言われたら、大家としてすぐに対応しないといけません。
でも、サラリーマンなので会社にいてすぐに対応することができません。
そんな時、管理会社が間に入って修理の業者さんを手配してくれます。当然、勝手に手配することはないので確認の連絡が入ります。
実際、水漏れ修理くらいだと数千円～1万円程度で直せてしまうので、家賃収入からまかなえれば、これくらいしょうがないですよね。
私が所有する12戸のマンションだと、年間でも修理が2、3件ですので意外と少ないですよね。
ここまでのまとめ
サラリーマンでも不動産投資ができるの？って疑問がありましたが、
ここまでの解説でサラリーマンでも不動産投資ができることがイメージができたと思います。
・資金が無くても銀行で融資を受けて不動産を購入することができます。
・毎月の家賃収入のはインカムゲイン（毎月の安定収入が得られます）
・不動産の売却収入はキャピタルゲイン（大きな利益を生むことができます）
・サラリーマンを続けるには、不動産の管理はアウトソーシングしよう
他のブログでもサラリーマンの不動産投資で役に立つ情報をたくさん発信していますので、ぜひ参考にしてください！
