サラリーマン向け！初心者のための不動産投資ガイド

当ブログへようこそ！

このブログを読めば、知識ゼロのサラリーマンでも不動産投資を始め、複数の物件の大家となった私のノウハウをお教えします。

また不動産投資の話だけに限らず、サラリーマンでも副業を続ける方法、その他知っておくと得になる情報を全てわかりやすく解説しています。

ここではまず、不動産投資初心者が不動産を購入するまでの流れを説明します。

細かい知識は他のブログでもたくさん紹介してますので、まずこちらで流れを知ってから不動産投資に取り組みましょう。

不動産についての基礎知識をつける

不動産投資とは、銀行からお金を借りて不動産を購入し家賃収入を得る投資事業になります。

投資にはリスクがありますが、不動産投資の場合は、失敗のパターンが決まってしまっている為、その知識さえ身に付けてしまえば大きな失敗（損失）は未然に防ぐことができます。

不動産投資で失敗する人の多くが何も知識がない状態で始めてしまうことです。

では何で知識を身に付ければいいかというと下記がおススメです

どれがおススメかは一概に言えませんが、伝える人によっても意見が偏るのでできるだけいろんなモノで学ぶことをおススメします。

私の場合は、家にいるときは書籍とブログで、通勤中はYOUTUBEで、会社の休憩中はブログで知識を得ました。

このブログでも皆さんと一緒に不動産で成功する為に、大事な情報をたくさん発信していきますので、是非参考にしてください！！

事業開始するには開業届け（個人）、又は法人設立（法人）

個人事業主でも、法人でも事業を始めるには開業の手続きが必要になります。

タイミングとしては物件を購入するまでには必ず必要なので覚えておきましょう。

 

〇個人事業主の場合　※サラリーマンでも可能

サラリーマンをやりながら個人事業主として不動産投資をする場合、開業届の提出は税務署に行います。

個人の開業はほぼ0円で行うことができます。

開業届の提出時に「所得税の青色申告承認申請書」を一緒に提出すれば、確定申告で青色申告特別控除を受けることができますので覚えておきましょう。

青色申告についてはこちらで詳しく解説しています。

 

〇法人の場合　※サラリーマンでも可能

法人を設立する場合は、個人の開業届に比べるとやや複雑で、書類の作成、資本金の準備、登記等などが必要になります。

また設立には20万円前後の設立諸費用が必要になります。

法人設立はこちら。設立費用を安く抑えた私の実体験も紹介！

 

個人事業主か法人かで迷った場合は、まずは個人事業主で始めればよいです。

不動産投資でFIREを目指す！資産拡大をさせる！との決意なら法人でもいいでしょう。

 

個人事業主は累進課税が適用されるので所得が多いほど税金が高くなります。（最大45%）

実際にどこから法人を設立すればいいかというと、サラリーマン収入と不動産収入（収入-経費）での所得の合計額が700万円を超えたあたりです。

 

私の実例としては、2棟目までは個人で購入をし、その後は法人を設立して購入を進めています。

また現在もサラリーマンを続けながら個人事業主と法人の代表として不動産投資を続けていますが、会社に知られたことは一度もありません。

その為には確定申告で工夫が必要です。会社に知られずに副業を行う方法。

物件探し、選定

開業準備が整ったら、いよいよ物件探しです！

不動産物件は基本的に不動産業者から紹介してもらうことになります。また物件を紹介してもらうまでの方法は主に下記の５つになります。

上記以外にも方法はいくつかありますが、不動産を始めたばかりの人の基本的な探し方はこの①から⑤になります。

 

①不動産情報サイトは物件情報が豊富で、物件を探すのに一番おすすめな方法です。

不動産情報サイトは、スマホやパソコン一つで全国の不動産情報を探すことができ、一番手軽に行うことができます。サラリーマンには特におススメで、会社の休憩中にスマホで簡単に物件探しをすることができます。

但しネットは見ている人が多いのでライバルが多いともいえるでしょう。気に入ったときはすぐに問い合わせするのがポイントです☆

 

②不動産会社のHPもお宝物件が見つかりやすいのでおすすめの調査方法です。

①のような大きなサイトに掲載していない物件情報も会社HPに載っていることがよくあり、お宝物件が見つかる可能性もあります。

しかし不動産会社は、住んでいる地域だけでもかなりの数の会社がある為、一つ一つの会社のHPにいって物件情報を探すのは少し大変な作業になります。

 

③不動産会社に直接問い合わせるのも一つの方法です。

しかし、地方の不動産会社だといきなり電話をしても物件を紹介をしてもらうことができないことがよくあります。

これは経験談ですが、不動産会社とは関係作りが非常に大事な為、まずは店舗に行って売買の担当者と面と向かって話すことをおススメします。購入意思が伝わればお宝物件を紹介してもらえるなんてことも珍しくないです

 

④メルマガはネット掲載前のお宝物件をいち早く受け取れることがあります。

楽待などポータルサイトで全国で物件を売買しているような不動産業者に問い合わせをすると届くようになりますので、対象エリアの物件情報が出た場合は問い合わせしてみましょう。

 

⑤不動産セミナーは不動産の勉強をする場ですが、繋がりを持てば物件紹介をしてもらえることもあります。

但しあまり儲からない、売れないなどの物件販売を目的でセミナーを行って売るなどの業者も存在するので注意が必要です。悪い会社でなければセミナーで勉強もでき、物件も紹介してもらえるので一石二鳥です。

 

実は私は③の方法で1棟目の物件を購入できました。私の1棟目の購入談はこちらから

どんなことを問い合わせればいいか

不動産運営を左右する物件選びについて

物件選びは不動産投資で一番大事なことです。

これさえ間違えなければ不動産投資で失敗するリスクを最小限に抑えることができます。

①、②、③のどれも欠けてはいけないことです。どうやってそれを覚えればいいかは先述した通りの方法で不動産の知識を身に付ける必要があります。

また、もう一つ非常に大事なことが、とにかく多くの物件を見ることが大事です。

初めて紹介された物件を購入してしまう人が非常に多いです。。まだよくわからない場合、絶対にダメです！！

初めて紹介してもらった物件の価格が適正か？どれだけ修繕が必要か？立地は問題ないか？というのは初めての物件ではわかる人はほとんどいないです。

そして物件を見るには次で説明する内見が非常に重要です。

 

物件選びで大事なことをまとめた話です。

購入前に内見は必ず行う事

不動産購入の一棟目物件は中古物件を買うことが多いと思いますが、中古物件は物件資料、写真だけでは気付けないリスクが潜んでいることがあります。

これらはまだ一部になります。

写真を見るとよい物件に見えても現地に行くと思ったより良くない...なんてことは非常によくあります。

 

内見も何件か回って経験を積んでいくと、問題個所をすぐに発見できるようになります。

自分で内見する箇所のチェックシートなどを事前に作って望む人も多いようです。

また内見時に、修繕業者を同行させて修繕の見積もりをお願いするのも一つの方法です。

 

私も古い物件をよく内見しますが、古い物件には室内洗濯機置き場が無かったり、置き場がベランダにあったりすることがよくあります。

写真だけでは洗濯機置き場が無いことに気が付かないことがあります。

室内洗濯機置き場が無い場合は、どんなにその他の条件がよくても今後の客付けに影響が出る為、私は物件購入を諦めるようにしています

物件の買付け

物件を見定めてから購入に進みたいときは、売買物件を紹介している仲介会社に買付証明書（または買付申込書）を提出します。

買付証明書は購入意思を示すもので、売主が承諾すれば売買に進めることができます。

買付証明書のフォーマットは通常、仲介会社からもらいます。紙でもらった場合は、コピーしておきましょう！

買付申込書に記載する内容については

①物件情報、②購入額、③手付額、④購入方法、⑤その他です。

 

①物件情報

購入する物件の建物、土地、住所などの情報を記入します。不動産会社が最初から書いてくれていることもあるので間違いないかチェックしましょう。

②購入額

こちらは購入希望額です。

他に買付がいない状態で売値のままの金額を提示すれば、購入できる可能性が極めて高いです。

物件によっては指値と言って値下げして購入できるものもありますので、仲介会社に確認してから金額を記入しましょう。

③手付額

手付金は購入意思を示すために1割程度とすることをおススメします。

手付ゼロでも購入できる場合もありますので仲介会社にも確認しましょう。

手付額は購入額に充当しますので全体の購入額が変わることはありません。

④購入方法

現金か融資での購入かを選択します。

購入額が同じ買付けが現金と融資であった場合は、融資＜現金が選ばれる確率が極めて高くなります。

融資は銀行が貸してくれない場合は購入に進めませんが、現金は手持ち資金での購入の為、購入に必ず進める為です。

⑤その他

記載しない人も多い備考のような欄です。しかし、購入条件があれば極力記載するようにしましょう。例えば下記のような内容です。

もっと詳しく学びたい方は、私の買付の成功例、失敗例を参考にしてください。

融資の申し込み

融資は不動産投資で最も大事な要素の一つと言われます。

いくらいい物件があっても、融資を受けることができなければ、不動産の購入することができないからです。

 

 

サラリーマンでも問題なく借りることができますし、サラリーマンだからこその安定収入があって有利な面もあります。

私も、同様に一棟目から銀行に融資をお願いして購入に至りました。

これから話すことは、始めて融資をお願いするうえで大事なことですのでしっかり押さえておきましょう！！

 

まず銀行について知ろう

銀行と言ってもあなたの周りにある銀行にはいくつかの特徴があります。

このうち地方銀行は不動産投資に積極的なところとそうでないところのに大きく分かれます。

投資初心者にまずおススメなのは信用金庫、信用組合と日本政策金融公庫です。

どちらも小規模事業者やスタート企業へ融資を行ってくれます。日本政策金融公庫はスタート企業には金利優遇などの優遇もあります。

 

そして余裕があれば地方銀行にもチャレンジするような形がいいと思います。メガバンクは初心者は基本的に相手にしてくれません。

私も初めて融資をしてもらったのは信用金庫になります。

 

次に銀行融資のお願いをするアポイントはどのように行うか？

①売買の不動産会社に銀行を紹介してもらう（初めての場合はおススメ）

②自ら銀行にアポイントを取る

必ずこのどちらかになります。

私の一棟目の場合は、①と②を同時に経験しました。②についは詳しくまとめていますので参考にしてください。

 

売買の不動産会社に銀行を紹介してもらう

不動産会社、又は売買の担当者は地方、地域の銀行と繋がりあることが多いです。

紹介であれば融資が得意な銀行担当者に繋いでくれて協力的になってくれる可能性が高いです。

 

方法としては売買仲介をしてもらった不動産会社に銀行の担当者を紹介してくださいと言いましょう。

紹介をお願いするタイミングとしては、買付が通った後です！

 

そこから面談まではスムーズに進むことはありますが、融資してもらえるかは、物件やあなたの資金状況などをみて判断されます。

 

自ら銀行にアポイントを取る

紹介がない場合は自分で銀行を開拓する必要があります。

その場合はまず銀行の窓口に行き、融資の担当者を紹介してもらい面談を行いましょう。電話で面談のアポをとっても構いません。

 

しかし、知識がない状態で面談してしまうと、うちの銀行では不動産融資は扱っていませんと言われてしまうことがあります。

サラリーマンが「投資したいのでお金を貸してほしい」と言っても貸さないのは当たり前です！。私もその経験があります。

 

面談の時にしっかり自分の自己紹介と物件のアピールポイントを伝えることが大事です。

初めての銀行融資の面談で聞かれること。

これらがしっかり説明できれば本格的に融資の話に進める確率が高くなります。

 

支店の担当者によって不動産融資が得意な人、全くの未経験なんて人もいるので運に左右されることもあります。

初めての融資時の準備物（面談時）

面談時に事前準備がしっかりしていた方が当然いい印象が与えられますので、下記を準備して面談に臨みましょう。

始めは難しいかもしれませんが、収支計算書はどのように運営できるかのを考えを表すものですので作成しておくことをおススメします。

私の収支計画書の例はこちら

面談から融資審査に進めれば審査期間は短くて2週間、長ければ2か月かかることもあります。

審査中も担当者からさまざまなことを質問されるので、丁寧に回答してきましょう。

 

用語について

レントロール…物件の各部屋の家賃、入居状況をまとめた資料

登記簿謄本…土地、建物の所有者、広さ、権利情報をまとめた資料

固定資産税課税明細書…土地、建物の評価、税額をまとめた資料

売買契約書の締結

購入物件の売買契約書の締結になります。

ここではまだ支払いは済んでいません。一般的には契約の後に支払いになります。

契約書には、建物の詳細、重要事項説明（重説と略して呼ばれる）、支払い実行日などが事細かく記載されています。

物件購入の際に気になる内容があればこちらで必ずはっきりさせておきましょう。

 

契約後のトラブルを避けるために契約書には全て目を通しましょう。

 

Q＆A　こういう場合どうなるの

①融資特約で買付し、融資審査中に売買契約書にサインしたが、融資承認を得られなかった場合

⇒契約破棄となり、手付金を払っている場合は返却されます。金額は発生しません。

②融資特約なしで買付し、融資審査中に売買契約書にサインしたが、融資承認を得られなかった場合

⇒契約破棄となりますが、手付金がかえってこないばかりか、追加支払いが発生することもあります。

購入に関わる諸費用について

諸費用は、物件価格の1割程度必要と言われています。

融資とは別に必要な金額ですのでしっかり押さえておきましょう。

決済日に必要

・登記費用（登録免許税＋抵当権設定費用＋司法書士報酬）

・仲介手数料（物件価格×0.03%+60,000）

・固定資産税の清算（日数(決済日～12/31) / 365日 x 固定資産税）

・融資手数料（銀行によって変わる）

決済日とは別で支払いが必要

・火災保険（価格帯：RC＜鉄骨＜木造）

・修繕費（修繕必要な場合）

決済日からの約4カ月～8カ月後

・不動産取得税（払込票が届きます）

 

これらの金額も含めて銀行で融資してもらえるのがオーバーローンといいます。オーバーローンは返済リスクも増えますので初心者にはおススメしません。

登記、火災保険の準備

決済まで時間がある場合は火災保険のや登記依頼の準備を行います。

火災保険はあくまで任意ですが、リスクに備え必ず入りましょう。

火災保険は相見積もりを行うべき

火災保険を取り扱える保険会社はいくつかありますが、同じ条件で各保険会社で相見積もりを取りましょう。

 

保険代理店はいろいろな保険を扱っていますが、代理店によっては扱える保険が違うことがあるので、保険代理店に確認しましょう。

また保険が高いからと言って保険条件の妥協は絶対してはいけません。

 

水災の保険は、最近では５割や７割まで補償を下げて受けれる保険がありその場合保険料が下がります。

しかし災害時の事をしっかり考え、後で後悔しない選択をすることが大事です。

収支計算時も火災保険の金額を入れて計算を行い、収支が圧迫しないかしっかり確認しましょう。

登記について

登記は物件引渡し時（融資決済日）に司法書士にお願いすることになります。

初めてで、どうしていいか分からない場合は、不動産会社に紹介してもらいましょう。

またあなたの地域にも司法書士事務所は至る所にあるので、探してもすぐ見つかる筈です。

 

押さえておきたいポイント

登記の支払いにおいて、登記は固定資産税評価額で計算されるので同じですが、

司法書士に支払う報酬の金額（作業費）は司法書士事務所によって違うので覚えておきましょう。

金額については、購入物件が決まっていれば見積もりを出してもらえますので事前に確認することができます。

物件引渡し

売買契約書の決済日に従って決済当日は、融資してもらう銀行に買主(あなた)、売主、仲介担当、司法書士が集まり融資決済を進めます。

振込の書類を記入して決済後が確認できたら、次は登記に必要な書類を記入して解散になります。

解散後は司法書士が単独で登記手続きを進め、その日のうちに所有権が移転して完了します。

 

お疲れ様でした。これでいよいよ物件はあなたのものです！

賃貸管理

ここからは物件運用がスタートします。

不動産投資においての収益はここからの運用次第で大きく左右されます。

いい物件を購入しても放置すれば失敗してしてしまいますし、微妙な物件を購入しまっていても、工夫次第で改善が可能です。

賃貸管理の方法は2つ

①賃貸管理できる不動産会社にお願いする（毎月賃料の3～６%の管理料を負担）

②自主管理する（管理料ゼロ）

 

初めての物件購入の場合は①にしましょう。賃貸管理の流れが身に就いたら②に変更することもできます。

ただしサラリーマンを続ける限りは必ず①を続けましょう。

仕事しながらだと入居者の突然のトラブルにも対応できないので入居者に迷惑をかけてしまいます。

賃貸管理はできる限りアウトソーシングして、サラリーマン業には影響を与えず不動産投資との両立を行っていくことが最善の方法です。

 

但し修繕など、手配を全て管理会社に任せてしまうと業者から高額な請求をされることもあるので、

いろいろな業者との繋がりを作っておくことが大事です。

確定申告、決算

個人事業主の場合（サラリーマンも同様）

確定申告は不動産を購入してから毎年行う必要があります。

管理会社からもらう毎月の家賃明細書、修繕や備品購入に負担した経費の領収証は決算の時に必要になるので、必ず決算まで集めておきましょう。

確定申告は1/1から12/31まで収支を計算してプラスになれば税金を納めます。

 

確定申告期間：2/中旬～3/中旬

サラリーマンの場合は会社からの年末調整があり、1月に源泉徴収票をもらいますが、それをもとにして確定申告ではサラリーマンの給与収入と不動産収入を記載します。

開業時に青色申告承認申請手続を出していれば青色申告特別控除が受けれるので、しっかり申告しましょう。

確定申告についてはこちらで解説しています。

 

法人の場合（サラリーマンも同様）

法人を設立している場合は、予め決めた決算月に決算申告を行います。

確定申告と違って個人で行うのは非常に難しいので、通常は税理士にお願いします。

税理士事務所についても町の至る所にあるので、見つけるのは難しくないでしょう。最近ではネットでもすぐに探せますので、検索してみましょう。

 

まとめ

ここまでおつかれさまでした。

不動産の購入は簡単な投資とは違って物件検索、銀行融資、管理運営とやることはたくさんありますが、

一度身に付けてしまえば非常に再現性が高く、同じように物件を買い進めれば非常に大きい資産を築くことができます。

私も現在その過程をひたすら突き進んでいるところです。

 

知識を身に付け、リスクを減らせば不動産投資は必ず成功できます！

不動産についてもっと深く知識を身に付け、一緒に大きな資産を築いていきましょう！！